Ипотечные облигации — что это простым языком

Ипотечные облигации – это особый вид ценных бумаг, которые имеет право выпускать специальный агент, нанимаемый кредитной организацией. Банк имеет определённый размер своего операционного капитала. После того, как он выдал большую часть собственных денежных средств в качестве долгосрочных жилищных кредитов, он вынужден искать источники получения дополнительного финансирования.

Пополнить свои активы банк может несколькими способами:

• обратиться за поддержкой в Центральный Банк России, получив кредитование под действующую ставку ключевого рефинансирования (это не самые дешевые и быстрые деньги для кредитора);
• разработать линейку финансовых продуктов для привлечения займов от населения в виде краткосрочных и долгосрочных вкладов с фиксированной процентной ставкой (поэтому ставка по банковскому вкладу всегда ниже, чем предлагаемая процентная ставка по долгосрочным ипотечным кредитам);
• выпустить пакеты ценных бумаг в виде ипотечных облигаций, закладных билетов и долевых ипотечных сертификатов (самый простой и выгодный для банка способ привлечения дополнительных заемных средств).

Что такое ипотечные облигации?

Для начала разберемся в вопросе о том, что такое ипотечные облигации и на каком основании производится их эмиссия (выпуск). Итак, в нашей стране был разработан и принят Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Этот нормативный документ был очень важен для развития рынка жилищного строительства.

Ипотечные облигации – это ценные бумаги, которые можно покупать и продавать на бирже, играя на понижение или повышение их курсовой стоимости. Таким образом держатели облигаций может получать дополнительную прибыль.

Первичная выгода зафиксирована номиналом ипотечной облигации и договором о выплате дивидендов по итогам подведения итогов финансовой деятельности банка за истекший календарный период. Обычно дивиденды выплачиваются один раз, спустя календарный год. Если все ипотечные заемщики выплачивали свои кредиты своевременно и в полном объеме, то инвесторы получают предполагаемую ранее прибыль.

Ипотечные облигации – это ценные бумаги, обеспеченные залоговым имуществом, поэтому в отношении них справедливы следующие утверждения:

• это актив с низким уровнем утраты вложенного капитала;
• это доходная инвестиция, поскольку прибыль гарантирована выплачиваемыми процентами по кредиту;
• это простой и понятный механизм вложения свободных денежных средств;
• полная защищённость за счет ведения реестра закладного недвижимого имущества;
• сохранность денег гарантируется государством посредством принятого Федерального Закона.

Преимущества и недостатки ипотечных облигаций

Преимущества этих ценных бумаг кроются в их назначении. Эти инструменты позволяют существенно увеличить объемы жилищного строительства даже в сложные период экономического развития государства.

Основные преимущества ипотечных облигаций с залоговым покрытием за счет недвижимого имущества заключаются в следующем:

1. инвесторы получают в свое распоряжение практически безрисковый, высокодоходный инструмент, позволяющий в периоды подъема цен на рынке недвижимости хорошо заработать;
2. государство получает выплаты и налоговые отчисления от предприятий, занимающихся строительством жилья;
3. простые граждане получают возможность оформлять ипотечные жилищные кредиты на более выгодных для себя условиях, поскольку банк делит свои финансовые риски и издержки с инвесторами;
4. кредитная организация получает существенный приток капитала, что увеличивает его возможности в ведении финансовой деятельности;
5. строительные компании могут не прекращать своей деятельности, доводя до финала строительство уже начатых объектов и закладывая фундаменты под все новые дома;
6. за счет обновления жилого фонда неизбежно происходит повышение средневзвешенной стоимости квадратного метра, что в свою очередь выгодно и заемщику, выплачивающему кредит, и инвестору, выкупившему закладную на квартиру;
7. сотрудники строительных компаний и предприятий в смежных отраслях производства не попадают под сокращение и не теряют свой доход.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотечные облигации стимулируют рост экономического развития и обеспечивают определённую стабильность положения как заемщиков, так и работников, занятых в строительной сфере.

Виды ипотечных ценных бумаг и их отличия

Законодательно допустимо выпускать разные виды ипотечных ценных бумаг. Они отличаются уровнем защищенности и залоговым покрытием. Предлагаем узнать про некоторые наиболее распространенные виды залоговых ипотечных бумаг:

1. облигации жилищного займа (они выпускаются только под те объекты недвижимости, которые уже построены и введены в эксплуатацию, имеют оценочную рыночную стоимость и могут быть в любой момент реализованы по ликвидной цене);
2. долевые ипотечные сертификаты – их номинал покрывается долевой частью залогового недвижимого имущества, купленного с помощью кредитного финансирования;
3. закладные – ценные бумаги, выпускаемые на целые актив без выделения доли (это самый дорогой вид ипотечной ценной бумаги, номинал равняется 80 % оценочной рыночной стоимости квартиры или иного объекта недвижимости, находящегося в залоге у кредитной организации.

Отличия видов ипотечных ценных бумаг в их доходности и способах извлечения дополнительного дохода. Так, ипотечные облигации могут иметь строго оговоренный в договоре номинал и процент извлекаемой прибыли. А могут иметь номинал и возможность их последующей продажи по более выгодному курсу.

Обратите внимание, что на фондовом рынке есть определённый курс котировки разных ценных бумаг. Ипотечные облигации также участвуют в биржевой игре. Можно купить пакет ипотечных облигаций по номиналу в 1 000 000 рублей.

Затем, выждав некоторое время до того момента, когда котировка данного пакета пойдет вверх, можно продать их за 1 150 000 рублей. Таким образом может быть получена прибыль в 150 000 рублей.

Но таким образом можно зарабатывать на не всех видах ипотечных ценных бумаг.

Сертификаты с долевым ипотечным покрытием продавать и покупать нельзя. Эти виды ценных бумаг предполагают только один вид извлечения прибыли. Это получение положенных дивидендов. Но купить ипотечные сертификаты гораздо легче, поскольку они могут иметь гораздо меньший номинал, чем облигации и тем более закладные.

Процесс выпуска ипотечных ценных бумаг

Весь процесс выпуска (эмиссии) ценных ипотечных бумаг с залоговым покрытием прописан в соответствующем Федеральном Законе. В нормативном документе описан весь процесс заключения договора между кредитной организацией и агентом, уполномоченным проводить формирование пакетов ценных бумаги их размещение на фондовой бирже.

Следует знать основные принципы выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и закладных):

• выпуск ценных бумаг может быть произведен только специальным ипотечным агентом;
• банк не имеет права проводить эмиссию ценных бумаг под залог находящегося у него закладного недвижимого имущества;
• заемщик не уведомляется о том, что закладная обеспечивает эмиссию ценных ипотечных бумаг;
• размер ипотечного покрытия не может превышать 80 % от ликвидной рыночной стоимости недвижимого имущества (по этой причине крупные банки, привлекающие капитал на фондовой бирже, отказывают в выдаче ипотечных кредитов без первоначального взноса);
• ипотечный агент ведет реестр закладных и залогового имущества в бумажном и электронном виде;
• каждый держатель ипотечных ценных бумаг имеет право проводить аудит и проверку ликвидной рыночной стоимости залогового покрытия своей облигации;
• облигации и закладные могут быть проданы третьим лицам или оставлены в залог под получения финансирования.

Риски, связанные и ипотечными облигациями

Важно понимать, что существуют колоссальные риски, связанные с нарушением законодательства при выпуске ценных ипотечных бумаг. Именно такая эмиссия ипотечных облигаций спровоцировала фондовый обвал в США в 2008 году.

К слову, говоря, на территории США более 90 % рынка ипотечного кредитования обеспечено именно залоговыми ценными бумагами. Эта тенденция сохраняется до сих пор.

В нашей стране обеспечение рынка жилищного кредитования за счет ипотечных облигаций еле дотягивает до 10 %.

Но вернемся к рискам и рассмотрим их на примере опыты Соединённых Штатов Америки. В этой стране фондовый рынок очень развит. У американцев инвестирование является чем -то вроде национального вида спорта. там сложно найти семью, в которой не было бы активов в виде различных акций, облигаций и банковских билетов. Эти люди активно инвестируют и накапливают капиталы с молодых лет.

Поэтому ипотечные облигации пользуются повышенным спросом. Банки же начали привлекать инвестиции даже под те объекты недвижимости, которые выдавались без проверки платёжеспособности заемщиков. В результате был надут большой мыльный пузырь.

Банки получили огромное количество финансирования. Распорядиться этими суммами они не смогли. деньги легли грузом на счетах кредитных организаций. Заемщикам в тоже время нечем было выплачивать ипотеку.

Начался обвал рынка недвижимости за счет массовой реализации залогового недвижимого имущества.

В убытках оказались все: банки, заемщики, инвесторы и государство. В нашей стране подобные моменты тоже не урегулированы на законодательном уровне. Поэтому гипотетически возможно повторение ужаса 2008 года.

Источник: https://ipotekoi.ru/finansy/ipotechnye-obligatsii

Ипотечные облигации, что такое ипотечные облигации, ценные бумаги

Финансовый рынок отличается постоянным появлением новых инструментов. Многие из них приходят к нам из западных стран, как, например, ипотечные облигации. Данный термин знаком далеко не всем, поэтому стоит рассмотреть его особенности более подробно.

Что такое ипотечные облигации?

Прежде всего, стоит обозначить, что ипотечная облигация, как и любая другая подобная ценная бумага, выкупается инвестором у финансового учреждения по фиксированной стоимости. Срок ее действия ограничен.

В течение этого времени эмитент пользуется полученными средствами, выплачивая инвестору проценты.

По истечении оговоренного периода в соответствие с принятыми на себя обязательствами вложенная инвестором сумма возвращается ему.

Под термином «ипотечные ценные бумаги» подразумеваются долговые облигации, которые позволяют провести рефинансирование вложенных в кредит средств в недвижимость. Если говорить простыми словами, банк работает по следующей схеме:

• выдает кредит на недвижимость;
• выпускает ценные бумаги (ипотечные облигации) на сумму, равную размеру кредита;
• после того, как находится инвестор, желающий вложить свои средства в такой актив, банк продает ему свои облигации ипотечного кредитования и возвращает свои деньги;
• полученные за облигацию средства банк использует в качестве финансирования новой ипотеки;
• проценты по ипотечной облигации, которая была продана инвестору, банк выплачивает из тех денег, которые возвращаются ему по мере осуществления погашения ипотечного кредита.

Выгоды и опасности для сторон, участвующих в ипотечном кредитовании

При ипотечном кредитовании все стороны остаются в выигрыше. Банку нет необходимости ждать, пока первый заемщик вернет долг, он оперативно возвращает свои деньги и вкладывает их в новую ипотеку. Это позволяет получать дополнительных доход с процентов за счет увеличения количества совершенных сделок.

Кроме этого, большее количество людей имеет возможность получить финансовую помощь от российского банка при строительстве или приобретении своего жилья.

Для потенциальных заемщиков выпуск ипотечных облигаций также можно расценивать как хорошую новость, ведь рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке.

Учитывая высокую стоимость недвижимости, даже один процент поможет сэкономить достаточную сумму.

Что касается инвестора, то его действия обусловлены желанием вложить свои средства с минимальными рисками и получить гарантированный доход. Этим критерием полностью соответствуют ипотечные облигации, которые по праву считаются надежным активом. Такие инвесторы получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость, который в последнее десятилетие особенно активен.

Следовательно, рассматриваемый инструмент можно назвать взаимовыгодным инструментом. Тем не менее, именно его активное использование может привести к негативным последствиям, как это произошло в США в 2008 году.

После резкого падения цен на недвижимость получилась ситуация, когда облигации стали больше, чем обеспечивающая их недвижимость. Это привело к последовательному разорению многочисленных компаний и в итоге к масштабному финансовому кризису.

Ипотечные облигации в России — особенности обращения

На отечественном рынке о том, что представляют собой облигации с ипотечным покрытием, заговорили еще в 2015. Однако конкретные меры пока находятся в стадии разработки в силу, в том числе, недостаточной степени развития местного фондового рынка.

Не так давно появилась информация о том, что Агентство по жилищному кредитованию в сотрудничестве со Сбербанком планирует масштабный выпуск таких ценных бумаг. По заявлению уполномоченных лиц, общая сумма может составить около 50 миллиардов рублей.

Следовательно, есть весомые основания считать, что кредитные ипотечные облигации придут в Россию. Остается надеяться, что данным инструментом будут пользоваться грамотно.

Основной причиной отсрочки принято считать нестабильность рынка, в том числе недвижимости. После долговременного роста цен на жилье пришло время спада. Это провоцирует возникновение у инвесторов сомнений о надежности подобных вложений. Кроме того, ипотечные облигации, выпущенные в России, отличаются сравнительно высокой стоимостью.

При таких условиях частный инвестор не может позволить себе приобрести их, что существенно сужает круг потенциальных покупателей ценных бумаг. Предполагается, что основными инвесторами в таких условиях станут НПФ, банки и страховые компании, которые располагают большим количеством свободных средств.

Наконец, специалисты отличают слабую законодательную базу для развития рынка таких облигаций.

Источник: https://bankiros.ru/wiki/term/wikf-ipotechnyie-obligatsii

Ипотечные облигации — что это

В современном мире ценные бумаги являются одной из важных составляющих мира финансов. В этой статье мы познакомимся с относительно новым для нас видом — ипотечные облигации.

Что такое ипотечные облигации простыми словами

Ипотечные облигации, ценные бумаги («Mortgage-Backed Securities», «Mortgage Bonds») — это долговые ценные бумаги, которая обеспечена кредитом на жилье. Кратко их называют «ИЦБ».

Наше население мало информировано об ценных бумагах, поэтому термин «ипотечная облигация» для них выглядит и вовсе в диковинку. По ним довольно мало информации и они не распространены среди мелких инвесторов.

Такая схема работы существует на западе уже с 1980 годов. Самый большой рынок находится в США, на втором месте Германия. Кстати, именно из-за этих бумаг возник мировой финансовый кризис 2008-2009 года.

Эмитентом могут быть специальные финансовые учреждения (ипотечные агенты, финансово-кредитных организаций). Механизм привлечения денег и выпуска бумаг носит название секьюритизация.

Рассмотрим схему работы на примере банка. Она выглядит следующим образом:

• Клиенту выдается кредит на недвижимость
• На сумму займа выпускается ипотечные ценные бумаги
• Ищется инвестор, который бы купил их

Инвестор будет получать купонный доход (НКД) с выплат по ипотеке, а банк сможет выдать новый кредит. Банк будет зарабатывать на разнице между ипотекой и купонным доходом. Например, кредиты выдаются под 12% годовых, а ценные бумаги выпустили под 8%.

В итоге банк ничем не рискуя и даже не имея своих средств зарабатывает по 4%. Фактически он является посредником.

Но зачем банку нужны инвесторы, когда он сам может быть в одном лице им? Дело в том, что в России банковские вклады очень распространены. Поэтому по сути они напоминают эти ипотечные облигации, но в другом виде. Банк берет деньги у населения под один процент, а кредиты под гораздо больший.

В зависимости от действий заемщика и его платежей, инвестор может получать различный доход. Например, если покупатель квартиры погасил 30% долга сразу, то ипотечные облигация также будет погашена на эту же сумму и возвращена ее покупателю.

Плюсы

• Надежность
• Прозрачность
• Долгосрочность

Минусы

Ипотечные бумаги в России

В России ипотечные ценные бумаги пока еще находятся в стадии зарождения. Хотя закон был принят о них еще в 2003 году: ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Организация, которая будет выпускать их называется Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В 2016 году директор АИЖК сообщил, что планируется выпуск на сумму 50 млрд. рублей совместно со Сбербанком.

В 2017 году банк «ВТБ 24» выпустил ИЦБ, которые получили название «народные облигации» (не путать с ОФЗ-Н).

На данный момент можно сказать, что в массы вряд ли попадут такие ценные бумаги из-за их дороговизны и малого количества. Зато для крупных фондов (НПФ) это является одним из способов диверсификации рисков

Альтернативные ИЦБ

Есть также другие типы ценных бумаг, которые выступают в роли альтернативы ИЦБ

1. Закладная (подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог)
2. Ипотечный сертификат участия (выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива)
3. Ипотечная облигация с покрытием (Mortgage Bond, Сovered Вonds) — обеспеченная в качестве залога ипотечными кредитами или закладными, находящимися на балансе эмитента
4. Сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) — платежи совпадают с денежными потоками от пула ипотечных кредитов за вычетом комиссии обслуживания этих ценных бумаг

Источник: https://vsdelke.ru/ekonterminy/ipotechnye-obligacii.html

Ипотечные облигации: что такое в 2019 году? Как работают?

С недавнего времени активно стали появляться в России и ипотечные облигации, представляющие собой ценные бумаги, обеспеченные залогом ипотечного покрытия. Это своеобразный инструмент привлечения дополнительных инвестиций банком. Бумаги выпускаются как в документарной, так и в бездокументарной форме.

Такая ценная бумага не имеет высокой ликвидности, но все больше набирает популярность на отечественном рынке. Первые облигации в стране выпустила ипотечная организация ГПБ-Ипотека с подачи Газпромбанка.

Что такое ипотечные облигации?

Чтобы доходчиво объяснить понятие ипотечной облигации, попробуем описать его простыми словами. Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2003 году.

Ипотечная облигация – это долговая ценная бумага, обеспеченная ипотечным залогом, с помощью которой рефинансируются вложения в кредиты на недвижимость.

Механизм этот работает следующим образом:

• Банк выдает клиенту ипотеку;
• Банк выпускает самостоятельно или при содействии эмиссионного агента ипотечные облигации на сумму выданной ипотеки;
• Бумага выставляется на продажу;
• Появляется инвестор-покупатель, который желает приумножить свой капитал и вложить его в надежный финансовый инструмент;
• Банк получает деньги от продажи облигации и пускает их на выдачу нового ипотечного займа;
• Облигацию инвестора банк постепенно выплачивает из тех средств, которые он ежемесячно получает от заемщика.

Эмиссия и оборот ипотечных облигаций регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Привлекает деньги под ипотечные кредиты банк при помощи специального инструмента под названием секьюритизация. Данное иностранное слово означает безопасность. То есть банки отбирают и преобразовывают в ценные бумаги только те кредиты, которые имеют высокий уровень погашения.

В плюсе от такой эмиссии остаются все. Банки увеличивают количество ипотечных договоров, что положительно влияет на их прибыль. Инвесторы получают надежный и прибыль актив, цена которого постоянно растет.

Заемщик же ровным счетом от такой сделки не получает ничего, только лишь далекую и заоблачную перспективу дальнейшего снижения процентных ставок по ипотекам за счет привлечения новых клиентов.

Виды ипотечных ценных бумаг

Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:

• Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
• Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.

В стране эмиссию ипотечных сертификатов участия осуществляют только лицензированные акционерные общества, имеющие право управления паевыми, негосударственными и инвестиционными пенсионными фондами.

Ипотечные облигации также носят название облигации с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие предполагает, что долг обеспечивается залоговыми объектами, которые были приобретены гражданами на основании ипотечного договора, заключенного с банком.

Особенности ипотечного покрытия

Для включения обязательства в состав ипотечного покрытия законодательством установлены специальные требования, в частности:

• Залоговый объект недвижимости в обязательном порядке должен быть застрахован от гибели или повреждения;
• Предметом кредитного договора могут быть только денежные средства;
• Остаток по задолженности не должен превышать 80% от стоимости объекта обеспечения на рынке;
• В договоре обеспечения не может быть замены имущества без согласия кредитора.

Залог по проблемной задолженности не может быть включен в ипотечное покрытие.

Выплаты по ипотечным облигациям инвесторы, как правило, получают ежемесячно, аналогично выплатам заемщикам в пользу банка. Однако, не ежемесячные выплаты инвесторам тоже возможны.

Но в этом случае действует одно правило — выплат не должно быть меньше одной в год. При этом та сумма, которую выплачивает банк инвестору состоит из двух частей – из амортизационной и процентной. Амортизационная сумма или сумма основного долга могут быть погашены и досрочно в случае, если заемщик расплатиться с банком по ипотеке заранее.

Процент такой ипотечной бумаги зависит от риска невозврата ипотеки. Чем выше риск ее невозврата, тем большую процентную выплату может получать инвестор по облигации.

Однако, среди инвесторов большей популярностью пользуются особо надежные ипотечные продукты и плательщики. Рисковать и покупать облигации ненадежного заемщика инвесторы не стремятся.

Как работают на рынке ипотечные облигации?

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

• Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
• Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
• При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Купить такую ипотечную облигацию может любой желающий на фондовом рынке. Реализуют их как сами банки, так и фондовые агенты.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации Сбербанка

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Какие опасности таят в себе ипотечные облигации?

Любая финансовая сделка, даже самая надежная и застрахованная, имеет определенные риски. Риски эти связаны с финансовыми изменениями на рынке и с потерей вложенных средств. Жилье, сколь бы надежным и стабильным активом не являлось, тоже может падать в цене и терять ликвидность.

Очевидно, что главными недостатками таких вложений для инвесторов являются низкий уровень дохода по ставке и досрочное погашение ипотечного займа клиентом банка.

При досрочном погашении ипотеки владелец ипотечных облигаций перестает получать процентный доход. Банк в короткие сроки также досрочно погашает долговые ценные бумаги инвестору.

Не стоит забывать и тот факт, что всемирный финансовый кризис 2008 года появился именно из-за неограниченного выпуска ипотечных ценных бумаг американскими банками.

Желая получить максимальную прибыль, банки стали выдавать ипотечные займы без проведения должной проверки заемщиков.

Банки при этом не смогли справиться с текущими обязательствами по облигациям, и инвесторы остались в минусе. Закончилась эта история тем, что кредитные учреждения были вынуждены прекратить свое существование с помощью процедуры банкротства. Не многие тогда смогли вернуть потраченные деньги.

В России текущая рыночная обстановка пока далека от такого развития ипотечных ценных бумаг, отчего и крах рынка нам пока не грозит. Но стремительный рост такой эмиссии может привести к тяжелым для банков последствиям.

Как отмечают эксперты финансового рынка, ипотечные ценны бумаги в 2019 году не будут пользоваться высоким спросом среди инвесторов. Виной тому нестабильный рынок цен на жилье.

Ипотечные облигации – это новый для российского рынка финансовый продукт, дающий возможность инвесторам вкладывать свои средства в надежные объекты залоговой недвижимости.

Очевидно, что такие ценные бумаги рассчитаны на очень богатых покупателей. Обычному гражданину приобрести ипотечные облигации будет совсем непросто ввиду высокой стоимости недвижимости.

Выгода и прибыль такого вложения не ограничена процентной выплатой банка, она заключается в большей степени в увеличении цены на объект ипотечной недвижимости.

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/ipotechnye-obligacii-chto-takoe-v-2019-gody-kak-rabotaut.html

Что такое ипотечные облигации простыми словами? Обзор рынка ипотечных облигаций в России и мире

Ценным бумагам свойственно непрерывно видоизменяться. Это определяется вектором движения рынка и потребностями владельцев этих бумаг. Ежеминутно обрушиваются цены на какие-либо ценные бумаги либо стремительно возрастают. Самые востребованные и стабильные облигации – ипотечные, которые подкреплены существующими в действительности недвижимыми объектами.

Ипотечные облигации: что это

Ипотечные облигации представляют собой ценные бумаги, в качестве обеспечения которых выступает то или иное недвижимое имущество, которое передаётся владельцам облигаций как залог.

При кажущейся трудности определения данное явление относится к простым и имеет повсеместное распространение.

Недвижимость – одно из наиболее стабильных средств сохранения финансов, поскольку бизнес иногда разрушается, деньги на депозитах испаряются вследствие банкротства банка, однако недвижимость сможет выстоять ещё в течение многих десятков лет и таким образом инвестиции будут сохранены. Есть и страховки на тот случай, если недвижимость будет утрачена в силу обстоятельств, которые наступили не по вине заёмщика либо залогодержателя.

1. Банки, выдающие кредиты на покупку недвижимого имущества и выпускающие такое число облигаций, которое равно сумме кредита.
2. Инвесторы, покупающие ипотечные облигации для собственной прибыли.
3. Страховые компании, которые страхуют недвижимость, покупаемую за кредит, который выдаёт банк.

С помощью ипотечных облигаций возможно рефинансирование уже выданного в банке кредита с целью последующего расходования финансов на иные кредиты, которые подкреплены другой недвижимостью.

В мире ценные бумаги имеют повсеместное распространение, ипотечные облигации существуют около 40 лет, но в РФ эта тенденция лишь начинает сейчас развиваться.

В России рынок бумаг, которые обеспечены недвижимостью, пребывает в самом начале формирования, по этой причине особенности ипотечных бумаг известны только ограниченному кругу лиц.

Граждане РФ в массе своей вообще не догадываются о том, что существует такой вид обращения денег.

Выгоды

Благодаря ипотечным облигациям каждый участник сделки может сохранять выгодное положение, поскольку безопасность финансов в данном случае достигает максимальной степени.

Ценные ипотечные бумаги могут быть введены в оборот по следующей схеме:

• Банк предоставляет кредит на покупку недвижимости своему клиенту.
• На сумму этого кредита оформляют облигации, которые выставляют на продажу.
• Покупатель-инвестор, который готов купить облигации по заявленной цене, вносит финансы в установленной сумме в банк и становится держателем того заложенного имущества, которое было куплено заёмщиком.
• После того, как финансы от инвестора поступили, банковское учреждение может предоставить следующий ипотечный кредит в таком размере другому гражданину, вследствие чего стимулируется экономическое развитие компании.
• Вновь происходит поиск инвестора и всё идёт по кругу.

В результате такая политика позволяет зарабатывать либо экономить каждую из сторон-участников данных правоотношений:

• Организация, выдающая кредиты, может заключить гораздо больше сделок под залог недвижимости, которая при неуплате может быть продана на риэлтерском рынке.
• Инвестор, который приобрёл облигации, имеющие ипотечное покрытие, имеет право на значительные проценты в случае развития кредитной компании, пользуясь постоянным ростом цены недвижимости.
• Клиент может рассчитывать на медленное уменьшение ипотечной процентной ставки, поскольку рост инвестиции и повышение оборота ипотечного кредитования не подразумевают необходимости сохранения прежнего размера крупных кредитных ставок.

Инвестиция в такие ценные бумаги, которые обеспечены недвижимым имуществом, допускает возможность, кроме заработка, также потери имеющихся финансов из-за обесценивания местной денежной единицы.

Строительство – это одна из наиболее бурно развивающихся сфер. В течение последних нескольких десятков лет уровень цен и квартир, и помещений нежилого назначения возрос в 2-3 раза, поэтому надёжность – важное преимущество ИЦБ.

Обеспечение

Ипотечные облигации подразделяются на несколько видов, различающихся предназначением и гарантией сохранности инвестируемых финансов.

Такие облигации бывают:

• Закладными, выступающими в виде ценных бумаг. Закладная облигация позволяет инвестору вернуть собственные средства с процентами за их использование полностью в течение сравнительно небольшого периода времени по окончании срока вложения.
• Покрываемыми не недвижимостью, а деньгами, которые обязуется возвратить заёмщик на протяжении времени, которое определено в договоре. В этом случае следует уточнить, что наибольшее возможное число облигаций не должно быть выше 80 процентов суммы, которая может быть получена банком после того, как кредит полностью погашен.
• Ипотечными сертификатами, по сути лишёнными фактической цены, однако определяющими число процентов от суммы возврата, которые принадлежат инвестору.

Широкое распространение получили лишь 2-й и 3-й типы ценных ипотечных бумаг, поскольку они являются эффективными средствами сохранения финансов инвесторов.

Кризис 2008 в США

Именно хорошее развитие системы облигаций в ипотечном кредитовании позволило США выйти из кризиса в 2008 с минимальными потерями, поскольку некоторые расходы были компенсированы за государственный счёт, ещё часть – за счёт частных инвесторов. Примерно половина кредитов предоставляется под рефинансирование со стороны, благодаря этому банки получают всё время выгоду от процентов.

Поскольку ипотека представляет собой длительную кредитную историю, по-английски она называется “mortgage” – “залог до смерти”. Хотя первыми ипотеку так назвали французы, название получило наибольшее распространение в англоязычных странах.

Многочисленные плюсы не способны скрыть существенные минусы системы, к которым относятся такие факты:

1. Всегда присутствует вероятность, что ипотека будет погашена досрочно. Это отрицательно влияет на желание инвесторов делать вклады в финансовую отрасль. С определённого времени некоторые банки компенсируют разрыв между полученным и планируемым доходами, чтобы удержать клиентов.
2. Популярность ипотеки колеблется, она может падать и расти, из-за чего инвесторы не могут получать быстрый либо относительно быстрый доход.

Дефолтный кредитный своп по ипотечным облигациям – явление, получающее всё более широкую популярность. CDS представляет собой контракт, в соответствии с которым покупатель свопа платит продавцу некоторую денежную сумму, за которую получает прибыль, приносимую “личным страхованием” какого-нибудь из ипотечных кредитов от невыплат.

Таким образом, этот своп сравним с кредитами, от которых стремится избавиться банк. Для этого банк может предложить тем или иным лицам страхование кредита от невыплаты, в таком случае банку предстоит выплачивать страхователю некоторую сумму каждый месяц, а в том случае, если погашение долга будет прекращено, страхователю надлежит возвратить сумму полностью.

После этого страхователи осуществляют перепродажу долга какой-то другой компании с доплатой ей за собственный счёт, защищая самих себя от банкротства.

Ипотечные облигации в России и перспективы

В РФ ипотечные облигации сейчас находятся лишь в начале своего развития, по этой причине перспективы для инвестиций в них можно считать максимальными. Запланировано медленное уменьшение ставки по целевым кредитам на приобретение жилой недвижимости в размере 1,5%. Это значительная сумма для финансового рынка РФ.

Медленность и скудность развития вызваны высоким развитием жилищного кредитования в России безо всяких ценных бумаг, по этой причине введение таких бумаг представляет собой долгий и медленный процесс. Ему предстоит растянуться на 7-10 лет.

Инвесторы по этой причине имеют неплохие шансы на то, чтобы вложить средства в прибыльные проекты, а банки могут расширить собственные возможности.

Ипотечные ценные бумаги в течение последних нескольких десятков лет получили статус почти главного мирового источника ценных бумаг, но при всеобщем осознании важности, несмотря на наличие значительных преимуществ, эта система не может стать распространённой повсеместно.

Источник: https://Bizneslab.com/ipotechnye-obligatsii/

Ипотечные облигации: что это и как в них инвестировать

Я отношусь к числу тех людей, кто предпочитает стабильность и не склонен рисковать своими капиталами. Если и вы такого мнения — этот обзор для вас. В нем я поделюсь опытом об инвестировании в ипотечные облигации и информацией о процедуре.

Понятие ипотечных облигаций

Ипотечные облигации — это бонды, где обеспечением является недвижимость в залоге по кредиту. Главная цель их размещения — привлечение кредитными организациями денег для оформления кредитов на улучшение жилищных условий. Регулируется обращение этих бумаг ФЗ № 152 от 11.11.2003 года. Подобные бонды распространены за рубежом, в нашей стране этот рынок пока еще не слишком развит.

Подобное привлечение инвестиций проводится банками посредством особой процедуры — секьюритизации. Кредитные организации проводят выборку кредитов на покупку жилья с высоким уровнем погашения и формируют долговые бумаги. Они могут осуществлять эмиссию купонов самостоятельно или передавать эту функцию ипотечному агентству.

Не любой кредит применяется в качестве обеспечения, а лишь те, которые удовлетворяют установленным требованиям:

1. Оставшаяся задолженность — не более 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
2. Замена имущества по договору не может быть произведена в одностороннем порядке.
3. Заложенная недвижимость застрахована.
4. Предметом кредита выступают денежные средства.

Недвижимость, являющаяся залоговой по проблемному займу, не может участвовать в обеспечении.

Параметры ипотечных облигаций

1. Периодичность выплат. Производятся ежемесячно согласно погашению платежей по кредиту заемщиком.
2. В состав выплаты по облигации включаются процентная и амортизационная части.

Вторая составляющая может погашаться согласно графику либо досрочно в полной мере, поскольку клиент банка вправе при наличии возможности досрочно закрыть долг по ипотеке.

• Величина прибыли прямо пропорциональна имеющимся рискам.

 

Чем вероятнее невыплата долгов, тем выше купонная ставка.

Виды ИЦБ

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) подразделяются на:

• облигации с ипотечным покрытием;
• ипотечный сертификат участия;
• закладные.

Облигации с ипотечным покрытием — это бонды, погашение которых целиком или в части обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Это значит, что при неспособности эмитента выкупить назад свои купоны, держатель возместит свои средства и проценты за счет обязательств по ипотеке. Выпуск таких облигаций разрешен только лицензированным банкам или ипотечным агентствам.

Ипотечный сертификат участия — именной купон. Он не имеет номинальной стоимости, но предоставляет держателю долю в залоговом имуществе. Эмиссию подобных купонов вправе может осуществлять только АО с особой лицензией Центробанка.

Закладная – это именная облигация, гарантирующая возврат инвестиционных средств посредством залога недвижимости. Закладные составляются банками при передаче жилья в залог по кредиту.

Ознакомьтесь с тематическим видео:

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Функционирование ипотечных облигаций выглядит так:

1. Банк предоставляет ипотеку под 12-14% годовых, однако испытывает потребность в деньгах для ее выдачи.
2. С целью получения быстрого финансирования он проводит эмиссию облигаций под залог недвижимости по имеющимся ипотечным кредитам.
3. Прибыльность купонов — примерно 5-6% годовых. Процедура выплат по облигациям утверждается банком в процессе выпуска и определяется рядом факторов, но главным из них выступает риск невыполнения обязательств заемщиками банка.

Размещать ИЦБ в соответствии с федеральными законами разрешается исключительно банкам и ипотечным агентствам. Проценты по купонам выплачиваются каждый месяц, но не реже раза в год.

Приобрести купоны, обеспеченные ипотекой, можно на фондовой бирже. Инвестор может заключить сделку самостоятельно или посредством брокера.

Рынок ипотечных облигаций в России

Понятие рынка ИЦБ в Российской Федерации возникло в 2003 году. Тогда же был введен и первый федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

Он дал определение двум терминам: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Эти инвестиционные инструменты стали интересны страховщикам и инвестиционным фондам.

Правда, их привлекала не прибыльность новых бондов, а их ликвидность и низкий уровень риска.

Первой компанией, созданной для осуществления выпуска ИЦБ на отечественный фондовый рынок стала «ГПБ Ипотека», а инициативу эмиссии взял на себя «Газпромбанк». Другой специализированной компанией стало Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Благодаря ипотечным облигациям банки смогли пополнить свои бюджеты почти на 122 млрд. рублей. Лидером стало АИЖК, получившее 59,2 млрд. рублей, следующее место в рейтинге заняла банковская группа ВТБ (45,3 млрд. рублей за 6 сделок). На третьем месте стоит «ГПБ Ипотека» — 22,8 млрд. рублей.

В настоящее время ВТБ настроен на увеличение продаж ипотечных облигаций по ставкам, превышающим депозитные, — до 9%.

Выгоды и риски

Ипотечные ценные бумаги предлагают инвесторам ряд выгод:

• надежность;
• доступность;
• устойчивый доход;
• возможность быстрой продажи без существенных потерь в цене.

Не лишены они и минусов. К ним относятся:

• сравнительно небольшая доходность,
• высокая вероятность досрочного погашения.

В мировой истории ИЦБ однажды уже проявили себя в качестве виновника экономического кризиса. Это случилось в 2008 г в США, а затем кризис приобрел масштабы мирового. Неконтролируемая эмиссия купонов с низким уровнем обеспечения, сопровождающаяся большим числом невыплат по кредитам, стала причиной обрушения большого числа кредитных учреждений.

Ипотечный рынок рос, как и стоимость жилья. В связи с чем ипотека выдавалась всем подряд без проведения проверки платежеспособности. С целью скорейшего получения прибыли под оформленные кредиты банки тут же выпускали и продавали ИЦБ. Привлеченные средства шли на предоставление новых ипотечных кредитов, и вся процедура начиналась заново.

Вся эта финансовая пирамида обрушилась осенью 2008 года. Последовали такие события, как:

• резкое снижение цен на жилье;
• падение платежеспособности заемщиков;
• ухудшение качества обслуживания кредитов.

Следствием стало то, что большинство ИЦБ осталось без обеспечения. А кредитные организации, являющиеся эмитентами, не смогли погасить долги перед инвесторами и объявили дефолт.

Несмотря на печальный опыт, ипотечные облигации по сей день представляют собой перспективный инвестиционный инструмент как для кредитного сектора, так и для инвесторов.

Заключение

1. Облигации, обеспеченные ипотекой, представляют собой надежный финансовый инструмент, защищенный от рисков и приносящий стабильный доход.
2. Российский рынок ипотечных облигаций существует с 2003 года и регулируется федеральным законодательством. На сегодняшний день крупнейшими эмитентами данного вида купонов выступают ВТБ, АИЖК и «ГПБ Ипотека».
3. Приобрести ипотечные бонды можно на фондовом рынке самостоятельно или через брокера.
4. В случае неспособности эмитента вернуть инвестору долг, последний может обратить взыскание на ипотечное покрытие. Это позволяет держателю облигаций не только сохранить свой капитал, но и компенсировать сумму начисленных процентов.

Источник: https://dividendoff.net/investitsii/obligatsii/ponyatie-i-vidy.html